Das Annuitätendarlehen ist in eine Darlehensvariante, die bei einer Baufinanzierung oder zum Kauf einer Immobilie genutzt wird. Die Absicherung erfolgt deshalb (müsste aber nicht zwangsläufig) durch eine Hypothek. Der berechnete Zinssatz richtet sich nach dem Rang der Grundschuld (erstklassig bis 60 Prozent, zweitklassig 60 Prozent bis 80 Prozent, oder über 80 Prozent des Beleihungswertes).
Im Gegensatz zu einem „herkömmlichen“ Darlehen mit einer monatlichen, von den Zinsen unabhängigen Tilgungssumme oder einer festen Laufzeit, wird die Rückzahlungsrate eines Annuitätendarlehens auf einer prozentualen Basis (in den meisten Fällen ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages jährlich) kalkuliert. Dieser Betrag wird über zwölf Monatsraten verteilt. Die Zinsen werden, anders als bei allen anderen Darlehen, immer aus dem Ursprungsbetrag errechnet und ebenfalls, in zwölf Teile geteilt, der monatlichen Rate zugefügt.
Beispiel: Darlehensbetrag € 120.000,–
Rückzahlungsbetrag 1 Prozent jährlich € 1.200,–
monatliche Tilgungsrate aus Kapital /12 € 100,–
5 Prozent jährliche Zinsen aus ursprünglichen
Darlehensbetrag € 6.000,–
monatlicher Zinsanteil /12 € 500,–
festbleibende monatliche Rate (bei Festzinssatz) € 600,–
jährliche Belastung 12 x € 600,– = € 7.200,–
Liest man den Vertragsvordruck für ein Annuitätendarlehen, findet man unter der Rubrik Rückzahlung die Phrase „zuzüglich ersparter Zinsen“ (oder eine ähnliche Formulierung). Damit ist gemeint, dass die durch die fortgeschrittene Rückzahlung eingesparten Zinsen dem errechneten Tilgungsbetrag aus dem Kapital hinzugefügt werden. Sind, zum Beispiel, bei dem oben aufgeführten Darlehn € 20.000,– zurückbezahlt, wird die jährliche Zinsersparnis ( 5 Prozent aus € 20.000,–) von € 1.000,– der Tilgung hinzugefügt. Anstatt der jährlichen Tilgungssumme von € 1.200,– werden jetzt jährlich € 2.200,– zurückbezahlt – die monatliche Belastung bleibt jedoch gleich.
Über die Laufzeit des Darlehens wird die Rückzahlung aus den ersparten Zinsen immer größer (da der Darlehensbetrag immer kleiner wird), bis es bei einer einprozentigen Vertragsrate nach ungefähr 30 Jahren zurückgezahlt ist (gegenüber 100 Jahren, falls ersparte Zinsen nicht einbehalten würden). Die Rate ändert sich nur, falls der Zinssatz geändert wird.